5. Inversión Inmobiliaria & Ladrillo Inteligente
Comprar para alquilar: La rentabilidad neta real
El mito del 8% bruto y los gastos que nadie te cuenta
1.Rentabilidad bruta vs Rentabilidad neta
Muchos inversores inmobiliarios novatos dividen el alquiler anual entre el precio de compra y creen que ganan un 7-8%. Olvidan sumar los gastos de compra (ITP 6-10%, notaría, registro, tasación) y los costes recurrentes anuales.
Un piso nunca es un activo 100% pasivo: exige gestión, mantenimiento y asunción de riesgo de morosidad o derramas.
💡 Idea clave: Calcula siempre el rendimiento neto sobre el capital total desembolsado.
2.La lista de mordiscos invisibles al alquiler
Para saber qué ganas de verdad, descuenta cada año del ingreso del alquiler:
📊 Gastos fijos de un piso en alquiler
• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y tasa de basuras (300€ - 700€/año) • Cuotas de comunidad ordinarias y fondo de reserva (500€ - 1.200€/año) • Seguro de hogar y seguro de impago de alquiler (300€ - 500€/año) • Mantenimiento y sustitución de electrodomésticos (1 mes de renta estimado) • Tributación en IRPF por los rendimientos netos del capital inmobiliario.
Rendimiento neto real habitual: 3,5% - 5,5%
💡 Idea clave: Compara siempre ese rendimiento neto y esfuerzo frente a la comodidad de un fondo indexado global al 7% neto histórico.
Pon a prueba lo aprendido
1.Al calcular la rentabilidad real de un inmueble para alquilar, ¿cuál de estos gastos NO debes olvidar restar?
✓ El IBI, la comunidad de vecinos, el seguro y una reserva para derramas o meses desocupados
· La inflación mundial de materias primas
Por qué: ¡Exacto! Todos estos costes restan de forma directa del flujo de caja del propietario.
2.Si compras un piso por 100.000€ y lo alquilas por 600€/mes, ¿por qué tu rentabilidad NO es del 7,2%?
✓ Porque al precio debes sumar ~10% de impuestos y notaría, y restar IBI, comunidad, seguros y vacancia anual
· Porque los alquileres están prohibidos por ley en España
Por qué: ¡Impecable! Con una inversión real de 110.000€ y gastos anuales de 1.500€, el rendimiento neto real ronda el 4,5%.
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